بازار مسکن تهران با رکودی بی‌سابقه مواجه است. پس از تنش‌های امنیتی ماه گذشته و نگرانی از تشدید درگیری‌ها در منطقه، معاملات خرید و فروش ملک به پایین‌ترین سطح خود رسید. بسیاری از خریداران به‌دلیل نااطمینانی از آینده، از ورود به بازار خودداری کرده‌اند. اما در بازار اجاره، شرایط متفاوتی رقم خورده است.

خروج افغان‌ها، بازیگر پنهان کاهش اجاره

یکی از عوامل مهم کاهش نرخ اجاره، خروج گسترده اتباع افغانستانی از کشور است. این گروه عمدتاً در خانه‌های کلنگی و ارزان‌قیمت مناطق جنوبی تهران زندگی می‌کردند. با خروج ناگهانی آن‌ها، تعداد زیادی از این خانه‌ها خالی شد و در نتیجه، عرضه به‌طور ناگهانی افزایش یافت.فعالان بازار گزارش می‌دهند که در مناطقی مثل نازی‌آباد، شوش، فلاح، شهر ری و منطقه ۱۷، اجاره‌بهای خانه‌های قدیمی تا ۳۰ درصد کاهش یافته است. به گفته یکی از مشاوران املاک منطقه ۱۷، برخی مالکان برای پیدا کردن مستأجر حتی حاضر به تمدید قرارداد با نرخ پارسال هستند.

بازار شمال تهران؛ مقاومت در برابر کاهش قیمت

در مقابل، مناطق شمالی تهران همچنان در برابر کاهش قیمت مقاومت می‌کنند. فایل‌های اجاره منتشرشده در محله‌هایی مانند زعفرانیه، نیاوران و الهیه، نه‌تنها کاهش نیافته‌اند، بلکه در برخی موارد افزایش جزئی نیز داشته‌اند. بررسی آگهی‌های اینترنتی نشان می‌دهد که قیمت ثبت‌شده در این مناطق حدود ۲۰ درصد بالاتر از قیمت واقعی بازار است. این موضوع از نظر کارشناسان، بیشتر ریشه در توهم تورمی و اثرگذاری قیمت ارز دارد، نه واقعیت بازار.

رکود روانی؛ خریداران، فروشندگان و مستأجران در حالت انتظار

کارشناسان معتقدند بخشی از کاهش قیمت اجاره ناشی از کاهش انتظارات تورمی و رکود روانی است. نااطمینانی از آینده، سرمایه‌گذاران را به عقب‌نشینی واداشته و بسیاری از مستأجران نیز با هوشیاری بیشتری وارد فرآیند اجاره شده‌اند. در این میان، برخی موجران که انتظار رشد قیمت دلار را دارند، با قیمت‌گذاری‌های خیالی وارد بازار شده‌اند؛ اما بخش عمده‌ای از این فایل‌ها بدون مشتری باقی مانده‌اند.

چه خواهد شد؟ چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار اجاره

با درنظر گرفتن متغیرهایی چون خروج مهاجران، کاهش قدرت خرید مستأجران، تثبیت نسبی نرخ ارز و رکود شدید در معاملات ملک، می‌توان انتظار داشت که روند کاهش یا ثبات نرخ اجاره در مناطق غیرشمالی ادامه پیدا کند.اما در صورت افزایش تورم یا جهش نرخ ارز، بازار اجاره ممکن است دوباره دچار شوک قیمتی شود. از سوی دیگر، نبود نظارت سیستماتیک و قانون جامع اجاره نیز همچنان یکی از نقاط ضعف اصلی بازار است.تهران در تابستان ۱۴۰۴ با دو چهره متفاوت از بازار اجاره مواجه است؛ کاهش محسوس قیمت‌ها در جنوب و رکود صوری در شمال. خروج اتباع افغانستانی، کاهش تقاضای موثر، و رکود کامل بازار خرید، مهم‌ترین عوامل این تغییر هستند. اما آینده بازار همچنان وابسته به شرایط اقتصادی کلان، کنترل انتظارات تورمی، و اقدامات احتمالی دولت در حوزه مسکن است.