سقف ارزان اجاره‌ای برای زوج‌های جوان | اقشار ضعیف خانه دار می شوند؟

به گزارش همشهری آنلاین، در ماده ۶ بسته مدیریت بازار اجاره مسکن به‌منظور کمک به عرضه مسکن استیجاری و حمایت از مستأجران، اجازه تهاتر اراضی دولتی با واحدهای تکمیل‌شده بخش خصوصی به دولت داده شده و ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری در ۳ سال آینده برای عرضه به زوج‌های جوان و خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی نیز تصویب شده است.

این روزها، دولت دستورالعمل اجرای این ماده را تصویب کرده و به‌نظر می‌رسد در ماه‌های پیش‌رو باید نخستین اقدامات بنیادین بازار اجاره به نفع آسیب‌پذیرهای این بازار اجرایی شود.

جزئیات فنی و مدل‌های اجرایی مسکن استیجاری

طرح مسکن استیجاری از ۲ مدل اصلی برای افزایش عرضه استفاده می‌کند. مدل اول، تأمین واحدهای مسکونی آماده است که در آن، وزارت راه و شهرسازی از طریق تهاتر یا خرید واحدهای تمام‌شده یا نیمه‌تمام از سازندگان و مالکان خصوصی ضمن اینکه به خروج بخشی از واحدها از رکود بازار کمک می‌کند، زیرساخت مورد نیاز برای حمایت عملی از مستأجران آسیب‌پذیر را به‌دست می‌آورد.

در مدل دوم، این وزارتخانه با استفاده از اراضی، املاک و مستغلات و منابع داخلی خود، واحدهای مسکونی جدیدی را به‌طور خاص برای اجاره احداث می‌کند و از این واحدها در ساختاری مشخص، برای متناسب‌سازی عرضه و تقاضای بازار از طریق اسکان مستأجران آسیب‌پذیر واجد شرایط استفاده خواهد کرد.

براساس دستورالعمل ماده ۶ بسته مدیریت بازار اجاره مسکن، در طرح مسکن استیجاری باید بر ساخت و عرضه واحدهای کوچک متراژ و متوسط، عموماً زیر ۱۰۰ مترمربع برای قرارگیری در استطاعت مالی خانوارها تمرکز شود.

همچنین اجاره‌بهای این واحدها باید پایین‌تر از نرخ متعارف بازار باشد تا استفاده از آنها برای خانوارهای واجد شرایط، مزیت محسوب شده و به تقویت توان مالی آنها کمک کند.

این واحدها برای مدت مشخصی در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد؛ اگرچه جزئیات دقیق مدت قرارداد اعلام نشده است.

جامعه هدف مسکن استیجاری

این طرح در واکنش به ۲ بحران اصلی حوزه مسکن طراحی شده است؛ اول، افزایش قابل‌توجه اجاره‌نشینی در کشور و دوم، کاهش قدرت خرید مسکن ملکی به‌ویژه برای قشر جوان و تازه‌کار. در حقیقت، مسکن استیجاری با هدفمند کردن یارانه مسکن و ارائه مستقیم واحدهای استیجاری، در تلاش است بار مالی سنگین اجاره را از دوش خانوارهای جوان بردارد و ضمن کمک به تثبیت بازار اجاره، شاخص دسترسی این خانوارها به مسکن را بهتر کند.

جامعه هدف اصلی طرح مسکن استیجاری و اجاره‌داری حرفه‌ای دولت، زوج‌های جوان هستند که حداکثر در ۵ سال گذشته ازدواج کرده و فاقد مسکن شخصی هستند. همچنین خانوارهای تحت پوشش سازمان بهزیستی و کمیته امداد که از تسهیلات دولتی مسکن استفاده نکرده و فاقد مسکن هستند، جزو جامعه هدف این طرح به شمار می‌آیند.

در تجربه‌های جهانی، اقشار آسیب‌پذیر در بازار مسکن، از طریق واحدهای مسکن اجتماعی مورد حمایت قرار می‌گیرند؛ اما در ایران و در آغاز اجرای این طرح، لزوماً همه اقشار آسیب‌پذیر مشمول طرح نخواهند شد.

البته، در ماده ۶ در مورد احداث مسکن کارگری و کارمندی به‌صورت اجاره به‌شرط تملیک نیز بحث شده اما در این مورد به‌خصوص وضعیت تأمین مالی طرح بدون فشار مالی روی متقاضی، هنوز جزئیات زیادی منتشر نشده است.

چالش‌های طرح اجاره‌ای دولت

موفقیت این طرح در گرو تأمین مالی کافی برای ساخت، خرید یا تهاتر ده‌ها هزار واحد مسکونی و همچنین نگهداری بلندمدت آنها است. درصورت عدم‌تأمین بموقع منابع، خطر توقف پروژه‌ها وجود دارد و دولت باید از همان ابتدا تکلیف مدیریت و تأمین مالی طرح را شفاف و واضح، روشن کند.

همچنین جلوگیری از انحراف هدفمندی یارانه‌ها و اطمینان از تخصیص واحدها به ذی‌نفعان واقعی، نیازمند یک سیستم شفاف و کارآمد است که دولت باید وسواس جدی برای راه‌اندازی آن داشته باشد.

از سوی دیگر، تعمیر، نگهداری و مدیریت این حجم از واحدهای استیجاری، خود به یک دستگاه عریض و طویل اداری و مالی نیاز دارد که در ساختار فعلی مدیریت دولتی اصلاً امکان‌پذیر نیست و باید از هم‌اکنون برای ایجاد این دستگاه یا واسپاری آن به بخش خصوصی برنامه‌ریزی شود.

مسکن استیجاری سهم پایینی از تقاضا را تامین می‌کند

در همین زمینه فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن با اشاره به تصویب جزئیات مسکن استیجاری اظهار کرد: این طرح در مقایسه با نیاز واقعی جامعه عملاً پاسخگو نیست و سهمی نزدیک به صفر در تأمین تقاضا دارد.

ایلاتی با اشاره به محدودیت پنج‌ساله از تاریخ ازدواج برای زوجین در این طرح، گفت: سالانه بیش از ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار ازدواج در کشور ثبت می‌شود که طی ۵ سال اخیر به حدود ۲ میلیون خانوار جدید رسیده است.

وی ادامه داد: وقتی در برابر این حجم تقاضا تنها ۱۴ هزار واحد عرضه شود، سهم آن حتی به یک درصد هم نمی‌رسد. اگر دولت طی ۵ سال آینده ۷۰ هزار واحد هم بسازد، باز هم نسبت به نیاز موجود تنها حدود ۳ درصد خواهد بود که در عمل صفر به‌حساب می‌آید.

این کارشناس سیاستگذاری مسکن تأکید کرد: تجربه جهانی توسعه مسکن استیجاری عمدتاً در کشورهایی با ثبات اقتصادی و تورم نزدیک به صفر موفق بوده و در ایران با تورم بالای ۴۰ درصد در بخش مسکن، این مدل به هیچ عنوان اولویت‌دار نیست.

ایلاتی معتقد است راه‌حل پایدار، توسعه مسکن ملکی و تکمیل پروژه‌های نهضت ملی مسکن است.

وی تأکید کرد: طرح جدید می‌تواند به ابزاری برای خرید واحدهای باقیمانده در دست انبوه‌سازان و انتقال هزینه آن به دولت و مردم تبدیل شود درحالی‌که بهتر است منابع صرف تکمیل خانه‌های نیمه‌تمام شود تا خانوارها برای همیشه صاحب‌خانه شوند.

این کارشناس سیاستگذاری مسکن با بیان اینکه وظیفه قانونی دولت طبق قانون جهش تولید مسکن، ساخت سالانه یک میلیون واحد است، گفت: نمی‌توان با طرح‌های محدود و جانبی مانند مسکن استیجاری، از این تکلیف شانه خالی کرد.

این کارشناس خواستار ورود مجلس به موضوع شد و تأکید کرد: تکمیل نهضت ملی مسکن و اجرای قانون جهش تولید اولویت است و هر اقدام دیگری باید در سایه آن تعریف شود.