۳ ضلع مثلث ترمز اجاره مسکن | کاهش سرعت تورم مسکن، نشانه بهبود یا رکود پنهان؟

به گزارش ایده روز آنلاین، درحالی‌که بازار مسکن در رکود و انتظار فرورفته، شتاب تورم این بخش نسبت به اغلب بخش‌های اقتصاد کمتر است، اما سهم بالای هزینه اجاره در سبد مصرف خانوار باعث شده حتی افزایش‌های محدود نیز فشار قابل‌توجهی بر معیشت مستأجران وارد کند، فشاری که درصورت بی‌توجهی سیاستگذاران می‌تواند در فصل جابه‌جایی به بحران تازه‌ای تبدیل شود.

رکود بازار، عامل کاهش شتاب تورم مسکن

در بهمن امسال، شاخص قیمت مصرف‌کننده ۹.۴۳ درصد افزایش یافت که از این میزان، ۶.۰۹ واحد درصد مربوط به گروه خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها و ۳.۳۴ واحد درصد مربوط به گروه غیرخوراکی‌ها و خدمات بود. اگرچه تمرکز تورمی در ماه‌های اخیر بر اقلام خوراکی قرار داشته، اما رشد ۳.۳۴ درصدی در گروه غیرخوراکی و خدمات نیز در شرایط عادی رقم بالایی محسوب می‌شود و درصورت تداوم می‌تواند تورم ۱۲ ماهه این گروه را به بیش از ۴۰ درصد برساند.

در این میان، بازار مسکن متفاوت با سایر بخش‌ها عمل کرده است. از زمان تنش‌های ناشی از جنگ ۱۲ روزه تاکنون، این بازار با رکود معاملاتی، نااطمینانی و کاهش تحرک سرمایه‌ای مواجه بوده و همین شرایط باعث شده سطح قیمت‌ها، جز در مقاطعی کوتاه، عملا در وضعیت انجماد قرار گیرد. نتیجه این رکود کاهش تورم نقطه‌ای مسکن و اجاره نسبت به سایر گروه‌ها بوده است.

بر این اساس، تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در بهمن‌ماه به ۳.۳۲ درصد رسید، رقمی که کمترین میزان رشد شاخص اجاره در بیش از ۳ سال اخیر محسوب می‌شود.

تأثیر سقف اجاره در مهار عدد تورم

یکی از عوامل مؤثر بر کاهش شتاب رشد اجاره سیاست تعیین سقف افزایش اجاره‌بهاست. بر اساس این مصوبه، سقف افزایش اجاره در تهران تا ۲۵ درصد و در سایر شهرها حدود ۲۰ درصد تعیین شده است. اگرچه بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد میزان پایبندی به این سقف کامل نیست و در عمل حدود ۳۰ درصد اجرا می‌شود، اما همین محدودیت نسبی نیز در کاهش سرعت رشد شاخص اجاره مؤثر بوده است.

درواقع، ترکیب رکود بازار مسکن، کاهش توان پرداخت مستأجران و اعمال محدودیت‌های سیاستی باعث شده موج تورمی این بخش نسبت به دوره‌های گذشته کندتر حرکت کند.

فشار پنهان مسکن در آمارهای تورمی

کاهش نسبی تورم مسکن زمانی معنا پیدا می‌کند که وزن این بخش در هزینه خانوار در نظر گرفته شود. بر اساس آمارهای رسمی، به‌طور متوسط ۳۶.۱۱ درصد از هزینه خانوار ایرانی صرف مسکن می‌شود. این سهم برای دهک‌های پایین حتی بالاتر است، به‌طوری‌که در دهک اول به ۳۹.۳۸ درصد می‌رسد، درحالی‌که برای دهک دهم حدود ۳۲.۸۷ درصد است.

به همین دلیل، حتی افزایش‌های محدود در نرخ اجاره می‌تواند اثر قابل‌توجهی بر هزینه نهایی خانوار داشته باشد. به ‌بیان ‌دیگر، پایین‌تر بودن نرخ تورم مسکن نسبت به خوراکی‌ها به‌معنای فشار کمتر بر معیشت نیست، بلکه وزن بالای این بخش باعث می‌شود هر درصد افزایش تأثیری چند برابر بر بودجه خانوار، به‌ویژه مستأجران کم‌درآمد بگذارد.

کاهش تورم نشانه بهبود نیست

در شرایطی که تورم خوراکی‌ها به‌دلیل نوسانات ارزی به موتور اصلی رشد شاخص قیمت تبدیل شده، کاهش نسبی تورم گروه غیرخوراکی‌ها و به‌ویژه مسکن ممکن است تصویر گمراه‌کننده‌ای از وضعیت این بازار ایجاد کند. واقعیت آن است که کاهش سرعت رشد قیمت در بخش مسکن بیشتر حاصل رکود، کاهش معاملات و محدودیت‌های تقاضاست، نه تعادل پایدار در عرضه و تقاضا.

از سوی دیگر، کوچک بودن ابعاد مسکن استیجاری حمایتی و نبود یک بازار اجاره سازمان‌یافته باعث شده خانوارها عملا بدون سپر حمایتی در برابر شوک‌های احتمالی این بازار قرار داشته باشند.

آرامش ظاهری بازار اجاره پایدار نیست

مجموع این تحولات نشان می‌دهد که کاهش شتاب تورم مسکن نباید به کاهش حساسیت سیاستگذاران نسبت به این بخش منجر شود. سهم بالای هزینه مسکن در سبد خانوار، به‌ویژه برای دهک‌های پایین به این معناست که حتی رشد محدود اجاره نیز می‌تواند فشار معیشتی قابل‌توجهی ایجاد کند.

در شرایطی که بازار در رکود قرار دارد و توان پرداخت مستأجران کاهش یافته، هر گونه تغییر در انتظارات تورمی یا خروج بازار از وضعیت انجماد می‌تواند به جهش دوباره اجاره‌بها منجر شود، به‌ویژه آنکه ابزارهای حمایتی موجود، ازجمله مسکن استیجاری عمومی هنوز آن‌قدر گسترده نیستند که نقش سپر مؤثر را برای خانوارها ایفا کنند.

به همین دلیل، آرامش نسبی آمارهای تورمی در بخش مسکن را باید بیش از آنکه نشانه بهبود دانست هشداری خاموش برای سیاستگذاری در آستانه فصل جابه‌جایی تلقی کرد.